【案情回放】

2024年9月4日，原告张某（承租人）与被告蒋某甲（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定蒋某甲将其位于鞍山市铁东区山南的私有住房出租给张某，租期12个月（2024年9月4日至2025年9月4日），年租金9500元，押金500元。合同签订后，张某支付了全部租金及押金共计10000元。

张某在准备入住时发现房屋存在门锁关不严、冰箱发霉、马桶按钮损坏、水龙头不通热水等问题，遂联系出租方维修。9月5日，出租方更换了冰箱，但其他问题未完全解决。因水龙头热水问题一直未处理，张某认为无法正常入住，于9月10日电话通知出租方要求解除合同、退还租金及押金。同日，出租方将房屋租赁信息重新挂网招租。因双方对退款金额协商未果，张某于9月13日通过微信再次提出退租，并表示愿意支付一个月租金或押金作为补偿，但出租方认为其损失较大，仅同意退还5000元。张某遂诉至法院，请求解除合同、返还租金及押金10000元。

【法院审理】

法院审理后认为，本案争议焦点为：房屋租赁合同是否解除，以及解除后租金、押金应如何返还。

关于合同解除问题。法院认为，张某于2024年9月10日电话通知出租方要求解除合同，出租方当日即将房屋信息重新挂网招租，双方以实际行动表明同意解除合同，符合《民法典》关于协商一致解除合同的规定。法院确认双方《房屋租赁合同》已于2024年9月10日解除。

关于违约责任认定。法院指出，张某解除合同的理由是水龙头热水未接通，但双方签订的租赁合同中并未对水龙头通热水作出特别约定，该瑕疵不属于出租方根本违约的情形。张某因该原因提前退租，构成违约，应承担相应的违约责任。

关于损失计算。法院认为，出租方因张某提前退租造成的损失主要包括合理寻租期的租金损失。结合房屋位置、面积等实际情况，法院酌定合理寻租期为1个月，租金标准按合同约定年租金9500元计算，即每月791元。同时，根据合同约定“如乙方租期未满个月，甲方不退押金”，张某违约导致合同提前解除，押金500元不予返还。

关于租金结算。张某实际占用房屋7天（2024年9月4日至9月10日），应支付该期间租金185元（791元÷30天×7天）。扣除已占用期间租金、1个月寻租期损失及押金后，出租方应返还张某剩余款项8525元。故法院判决被告蒋某甲向原告张某返还8525元。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【汉济律师提醒】

承租人在租房前应仔细查验房屋设施，对于热水供应、家电配置、维修义务等影响正常居住的关键条件，务必在租赁合同中以书面形式明确约定，避免事后因缺乏依据而产生纠纷。若房屋仅存在门锁损坏、供水不畅等非根本性瑕疵，承租人不得以此为由单方解除合同，否则将构成违约，需承担押金不予退还、赔偿出租人空置期租金等违约责任。主张解除合同时，应留存好通知、协商等相关证据；若双方通过实际行为达成一致解除合同，应及时核算并结算租金。建议承租人理性维权，避免因不当解约导致自身财产受损。