【案情回放】

家住乌鲁木齐市某小区的业主陈某，最近被小区的物业公司告上了法庭。物业公司诉称，陈某从2015年起至2023年底，累计拖欠物业服务费3,615.60元。物业公司多次催缴并发送了律师函，但陈某始终未支付，因此请求法院判令陈某支付欠费及逾期利息。

面对物业公司的起诉，陈某在法庭上大倒苦水，细数了物业公司的“十宗罪”。他辩称，物业公司服务“低、乱、差”，不仅拿不出收费的合法依据和备案手续，更在服务上严重不达标：小区绿化带草坪枯死、单元门破损无人修、楼道窗户玻璃破碎多年不换、公共收益账目从不公示、甚至为了多收停车费堵死消防通道，存在严重的安全隐患。陈某认为，是物业公司违约在先，自己没有享受到应有的服务，因此不应全额交纳物业费，并要求物业公司返还长期侵占的公共收益。

【法院审理】

法院审理后认为，原告某物业公司与小区开发商签订的《前期物业委托合同》及《乌鲁木齐市前期物业服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，这类前期物业服务合同对包括陈某在内的全体业主都具有法律约束力。陈某作为业主，实际享受了物业公司提供的基础服务，依法应当履行缴纳物业服务费的义务。法院核算后确认，陈某拖欠的物业费共计3,615.6元。

对于陈某提出的物业服务存在诸多问题，法院认为，物业服务具有持续性和复杂性，难免存在个别服务不到位、不完善的现象。业主若认为物业服务存在问题，应通过向业主委员会反映、提出书面整改意见、或就特定损失另行提起诉讼等合法方式维权，而非以拒绝交纳全部物业费的方式进行对抗。个别业主拒交物业费，会直接影响物业公司的正常运行，最终损害的是全体业主的共同利益。

但对于物业公司提出的逾期付款利息（违约金）诉求，法院并未支持。综上，法院判决被告陈某向原告物业公司支付物业服务费3,615.6元。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【汉济律师提醒】

如果遇到类似纠纷时，应第一时间拍照、录像，保留好物业不作为的证据；以书面形式向物业公司提出整改意见，要求其履行职责；向社区、街道办投诉，或推动成立业主委员会，通过合法程序选聘或解聘物业公司；如果物业的瑕疵服务给您造成了实际损失（如家中被盗、车辆受损），您可以就此另行起诉，要求物业公司承担相应的赔偿责任。