【案情回放】

赵某为经营车位租赁业务，承包了小区全部产权车位，包含892个摩托车位和55个小汽车位，承包期限两年。双方协议明确约定，赵某需自行承担车位物业费，同时负责车位日常管理工作，小区整体物业服务则由当地某物业公司负责。

但合作期间，车库管理乱象频发。车库内长期存在车辆乱停乱放、外来车辆私自占用承包车位、业主随意堆放杂物等问题，导致赵某承包的大量车位无法正常对外出租，经营收益严重受损。发现问题后，赵某多次向物业公司反馈，要求整改停车乱象、清理违规占位车辆和杂物，但物业公司始终未能有效整治，问题持续存在。

为督促物业履职，赵某自2022年1月起暂停缴纳车位物业费，物业公司随即以欠费为由，拒绝为赵某承租车位的车辆开通小区出入权限，双方矛盾持续激化。后续赵某为避免损失扩大，全额缴纳了2022至2023两年共计142995元物业费。

赵某与物业工作人员共同现场巡查、统计车位占用情况，双方签字确认的数据显示，每日有300余台车辆违规占用其承包车位。赵某依据小区临时停车收费标准核算，两年间累计收益损失达25.2万元。赵某协商维权无果后，将物业公司诉至法院，要求物业退还40%物业费共计5.7万元，并全额赔偿25.2万元的经营损失。

【法院审理】

法院审理后，认为本案争议焦点为：物业公司是否存在管理不善？如何划分责任？

法院认为，物业公司作为实际物业管理方，未能有效整治车位乱停乱放现象，存在管理不善。但赵某作为车位承包人，对自身承包的车位负有主要管理义务，其自身对车位被占用存在主要过错。综合考虑双方责任，法院酌定赵某自行承担70%责任，物业公司承担30%责任。因此，物业公司向赵某退还物业管理费42898.5元。

关于车位被占用的收益损失，因赵某提交的巡查统计表仅涵盖2023年4月前的4天数据，不足以证明2022年1月至2023年12月整个期间的损失，法院未予支持。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《物业管理条例》（2018年修订）第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《物业管理条例》第三十五条第一款：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

【汉济律师提醒】

承包车位经营，不能做“甩手掌柜”。本案中赵某虽然支付了物业费，但承包协议明确约定，赵某对车位负有主要管理义务；在出现车辆乱停乱放、车位被占的情况时，赵某仅向物业反映问题，并未主动采取锁车、张贴通知、设置障碍物等管理措施，最终被法院认定存在主要过错，自行承担70%的责任。在此提醒各位车位经营者，一定要厘清自身与物业的管理边界，主动履行管理职责；面对持续发生的侵权行为，要分时段、全过程固定巡查记录、现场照片、监控录像等证据，形成完整的证据链，避免因为举证不力承担败诉后果。