【案情回放】

宁夏甲物业公司为盐池县某某小区提供物业服务，费某某是该小区业主，房屋建筑面积124.53平方米。早在2018年，费某某便与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，后续小区业委会也与该物业公司续签服务合同及补充协议，明确了收费标准：物业费0.95元/平方米/月，8层住户电梯费60元/月，二次供暖增压费3元/平方米，服务期限延续至2024年7月，合同到期后双方形成不定期物业服务关系。

自2020年8月至2024年6月，费某某长期未缴纳任何物业相关费用。物业公司多次沟通无果后，将费某某诉至法院，要求其全额补缴物业费、电梯费、增压费及逾期滞纳金，各项费用合计11785元。

面对物业公司的起诉，业主费某某提出多项核心抗辩理由。其一，诉讼时效过期，自己早已搬离小区多年，物业公司从未通过任何方式催缴物业费，2021年7月前的欠费已超过三年诉讼时效，无需缴纳。其二，物业公司四年间服务严重缺位、根本性违约，小区长期存在服务乱象，业主集体投诉、多次发起换物业投票，业委会也多次发文告知业主无需缴费，物业公司未履行保洁、安保、维保等基础服务义务，无权收取物业费。其三，二次增压费属于水费附加费用，不应单独重复收取，且物业公司无权收取滞纳金，该项诉求无任何法律依据。

【法院审理】

法院审理后认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，建设单位某有限公司与物业服务人擎某签订的《某某小区前期物业服务合同》，合同期限至2024年7月31日，根据上述法律规定，该份物业服务合同对业主具有法律约束力。

依据《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定，本案中，2022年3月31日，某某小区业主委员会与擎某签订了《盐池县物业管理服务合同》及补充协议，该合同及补充协议对业主具有法律约束力，补充协议追溯了擎某2020年4月17日至2022年3月31日期间的服务效力，因而对业主具有约束力，业主应当交纳此期间的物业费及电梯费；《盐池县某某小区物业管理服务合同》于2023年3月31日期满后，甲物业公司继续提供物业服务，双方之间形成不定期合同，该事实已经生效文书确认，故费某某应当交纳2020年8月1日至2024年6月30日期间的物业费。费某某抗辩甲物业公司主张的部分物业费超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。甲物业公司提交的证据无法证实2024年7月10日之前向费某某进行催要物业费的事实，亦无证据证实存在法定的中止、中断情形，故2020年8月1日至2021年7月10日期间的物业费诉讼时效期间届满，费某某有权提出不履行义务的抗辩，甲物业公司应承担怠于行使权利的法律后果，即无论其主张的权利是否正当，均不能通过诉讼的途径获得法律的保护，故对甲物业公司的主张2020年8月1日至2021年7月10日期间的物业费诉请本院依法不予支持。

费某某具体应缴纳费用：1.物业费，2021年7月10日至2024年6月30日期间（35个月20天）的物业费为4219.49元（0.95元/平米×124.53平米×35个月＋0.95元/平米×124.53平米÷30天×20天）。2.电梯费，2021年7月10日至2024年6月30日期间（35个月20天）的电梯费为2140元（60元/月×35个月＋60元÷30天×20天）。3.二次供暖增压费，2021年7月10日至2024年6月30日期间共计两个供暖周期，即增压费为747.18元（124.53㎡×3元/㎡×2）。以上费用共计7106.67元。从费某某提交的证据中可以看出甲物业公司作为物业服务企业未尽到完全的管理职责，较多业主联名要求解聘擎某公司存在事实，故法院酌定按照80%予以支持甲物业公司的物业费5685.34元（7106.67元×80%）。对于甲物业公司的滞纳金请求，因费某某未及时缴纳物业费，违反合同约定，本案酌情支持500元。故费某某应向甲物业公司支付各项费用共计6185.34元。

综上，法院依法判决费某某一次性支付宁夏某甲有限公司2021年7月10日至2024年6月30日期间的物业费、电梯费、二次供暖增压费、违约金共计6185.34元。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【汉济律师提醒】

本案提醒业主在遇到物业不作为、服务缩水的情况时，切勿盲目拒交物业费，务必留存好照片、视频、沟通记录、投诉回执等相关证据，通过合法途径维护自身权益。