【案情回放】

梁某与麦某经人介绍相识，梁某向麦某提出购买其名下一处位于中山市的宅基地。2020年6月30日，双方签订《宅基地产权转让协议》，约定麦某将面积187.5平方米的涉案宅基地以1318000元的价格转让给梁某，协议明确涉案宅基地为空地转让，未办理相关土地产权证，梁某对此知悉但仍坚持受让。同时约定，涉案宅基地当时的租金在2020年11月31日前由麦某收取，2020年12月1日起由梁某收取；若社区政策始终不允许过户，麦某不得以此为由收回宅基地或确认协议无效，否则需按市场价双倍赔偿梁某。

协议签订后，梁某分三次向麦某转账支付了全部转让款1318000元，麦某确认收款并将宅基地交付梁某，梁某自2020年12月1日起开始收取该宅基地出租给幼儿园的租金。此后，因政策变化等原因，梁某无法实现宅基地过户及建房目的，遂诉至法院，请求确认双方签订的《宅基地产权转让协议》无效，并要求麦某返还转让款1318000元及相应利息。

麦某同意确认协议无效，但辩称双方均知晓宅基地性质及转让政策限制，梁某过错更大。麦某称，其原本已准备在涉案宅基地上建房并已缴纳相关按金，因梁某一再请求才达成转让协议，且签订后多次建议梁某先以自己名义建房等待过户时机，均被梁某拒绝，导致政策变化后其收回宅基地也无法建房，遭受重大损失。据此，麦某提起反诉，要求梁某赔偿两项损失：一是按拟建房面积707.5平方米、每月15000元租金标准，自2021年1月1日起计算至土地返还之日止的房租损失（暂计560000元）；二是自2020年12月1日起至土地返还之日止，按每月1250元标准计算的地租损失（暂计46250元）。梁某对第二项反诉请求无异议，但认为租金仅收取至2024年7月31日幼儿园租赁终止，同意返还该期间的租金55000元；对第一项房租损失不予认可，认为房屋未建成，损失未实际发生且计算标准无依据。

另查明，梁某与麦某不属于同一集体经济组织成员，涉案宅基地未办理不动产权登记，麦某拟建房时仅向村集体缴纳按金，未办理正式报建手续。

【法院审理】

法院审理认为，本案核心争议焦点为《宅基地产权转让协议》的效力、合同无效后的财产返还及过错责任承担。

关于协议效力：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份紧密关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。梁某与麦某分属不同集体经济组织，且涉案宅基地未办理不动产权登记，双方签订的《宅基地产权转让协议》违反了《土地管理法》等法律的强制性规定。根据《合同法》相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故法院确认双方于2020年6月30日签订的《宅基地产权转让协议》无效。

关于本诉财产返还及利息：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。麦某已收取转让款1318000元，故应向梁某返还该款项。但梁某作为买受人，对大宗财产交易未尽谨慎注意义务，明知涉案宅基地无法办理过户仍签订协议，对合同无效存在过错，因此其主张麦某支付转让款利息的诉求，缺乏理据，法院不予支持。

关于反诉损失赔偿：针对麦某主张的房租损失，法院认为，该损失尚未实际发生，且麦某未办理正式报建手续，拟建房能否建成尚不明确，其主张的每月15000元租金标准也无有效依据，故对该项诉求不予支持。针对地租损失，梁某对每月1250元的标准无异议，结合查明的事实，涉案宅基地租赁仅存续至2024年7月31日，故法院判令梁某向麦某返还该期间的租金55000元，对麦某超出该范围的诉求不予支持。

最终，法院作出判决确认涉案《宅基地产权转让协议》无效；麦某向梁某返还土地转让款1318000元；梁某向麦某返还租金55000元。

【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《中华人民共和国合同法》（已废止，本案适用）第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》（已废止，本案适用）第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

【汉济律师提醒】

宅基地交易因涉及严格的身份限制与法律强制性规定，买卖双方均需高度警惕。非同一农村集体经济组织成员间的转让协议通常被认定为无效，买受人若明知无法过户仍受让，不仅无法获得使用权，还可能因自身过错难以主张利息等权益；出卖人也需面对合同无效的后果，若主张损失则须提供充分证据。双方务必在交易前核实自身身份是否符合条件、宅基地权属是否清晰合法，严格遵守法律规定，切勿抱侥幸心理，以避免财产损失与法律纠纷。